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Cos’è la vendita con riserva di proprietà?

Ti sei mai chiesto come comprare una casa senza soldi? La vendita con riserva di proprietà è una delle tante formule che ti permettono di avere una casa anche quando i fondi disponibili non sono sufficienti per aprire un mutuo.

Di cosa si tratta?

La vendita con riserva di proprietà (o vendita con patto di riservato dominio) è una compravendita vera e propria in cui l’immobile acquistato viene pagato a rate. La proprietà del bene non viene trasferita al compratore con la stipula del contratto, ma solo in seguito al pagamento dell’ultima rata, anche se egli ne ha da subito la disponibilità materiale (art. 1523 c.c).

Contratto e imposte

Il contratto di vendita con riserva di proprietà stabilisce che l’acquirente provveda al pagamento del bene in via dilazionata e che ne diventi proprietario solo al momento del pagamento dell’ultima rata. Il contratto dev’essere trascritto nei registri immobiliari segnalando la presenza della riserva di proprietà, che sarà poi cancellata con un atto di quietanza in seguito al completamento del pagamento. Poiché si tratta di un contratto di compravendita a tutti gli effetti, le relative imposte indirette (imposte di registro, ipotecarie, catastali e IVA) si applicano alla stipula del contratto e sono a carico dell’acquirente. Lo stesso vale per IMU e Tasi.

Doveri dell’acquirente

Dopo la firma del contratto l’acquirente assume tutti i rischi relativi all’immobile anche se non ne  ha ancora la proprietà: deve quindi sostenere tutte le spese ordinarie e straordinarie di manutenzione. Inoltre, pur potendo utilizzare l’immobile immediatamente non può in alcun modo cederlo a terzi. Nel caso in cui ciò si verifichi, è perseguibile per il reato di appropriazione indebita ai sensi dell’articolo 646 del codice penale.

Risoluzione del contratto

L’art.1525 c.c prevede che la risoluzione del contratto non possa avere luogo per il mancato pagamento di una sola rata. Ad ogni modo, se il prezzo dell’immobile non viene interamente pagato, il venditore ha il diritto di riprenderne il possesso chiedendo la risoluzione del contratto, qualunque sia la cifra già pagata dal compratore. Il venditore dovrà però restituire le rate già riscosse, salvo la possibilità di trattenerne una quota compensativa per l’uso che il compratore ha fatto dell’immobile (art. 1526 c.c.).